《邯郸市新建商品房预售资金监管办法》政策解读
拧紧预售资金监管“安全阀”
——《邯郸市新建商品房预售资金监管办法》政策解读
购买一套新房子，对任何一个家庭来说都是一件大事。尤其是买了预售商品房的人，最担心的就是购房款是否安全、开发商是否会把这笔钱用到工程建设上来，能否确保所购商品房按期交付的问题。
为落实国家三部委和省有关部门要求，日前，市住房保障和房产管理局参照其他市经验做法，结合实际，对《邯郸市新建商品房预售资金监管办法》进行了修订，进一步加强我市新建商品房预售资金监管力度，为预售资金的使用装上“安全阀”，维护买受人的合法权益。日前，记者就《办法》修订细则，专访了市商品房预售资金服务保障中心副主任周宪坤。
亮点一：明确各部门监管责任
早在2014年，我市就已借鉴外省市经验做法，印发了《邯郸市新建商品房预售资金监管办法》（邯政办发〔2014〕76号）。我市新建商品房预售资金监管制度于2014年10月1日起正式实施，并于2019年重新修订印发，但在实际操作中，开发企业截留按揭贷款、逃避资金监管的情况时有发生，预售资金入账难；银行有时难以开展独立监管工作，监管强度不足……诸多问题的发生，造成购房款难以专款专用。
2022年1月26日，住房城乡建设部、中国人民银行、银保监会（现更名为国家金融监督管理总局）联合印发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）。2022年7月8日，省住房城乡建设厅、人行石家庄中心支行、河北银保监局（现更名为国家金融监督管理总局河北监管局）联合转发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，就科学确定监管银行、规范设立监管账户、加强监管资金管理及明确各方责任等提出了指导意见，并要求市、县房地产主管部门及时制定或修订本地商品房预售资金监管实施细则。
为突出监管职能，《办法》明确人行邯郸市中心支行负责指导商业银行做好监管账户管理工作，国家金融监督管理总局邯郸监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查，各商业银行负责配合协作。
同时，规定了监管银行的确定方式。市监管部门通过公开招标方式确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，建立监管银行名录，同时通过门户网站予以公示，每两年监管银行名录应通过公开招标方式重新确定一次。通过管理银行加强资金管理，确保资金全额进账和及时拨付，对监管银行出现违规行为，可以取消其一定年限的监管资格，并从监管银行名录中剔除。这样一来，可共同保护预售资金安全，将市场风险降到低至。
亮点二：既确保资金安全又要方便企业灵活使用
对商品房预售资金的监管，一方面是保障资金安全，拧紧“安全阀”；另一方面还要做好服务，方便企业灵活使用，合理促进项目建设。
为此，新修订的《办法》进一步明确了监管资金使用模式。新建商品房预售资金应全部存入监管账户，监管机构对监管额度内的资金实行重点监管；累计存入监管账户的预售资金超过监管额度后，由开发企业通过监管系统直接提取使用；监管额度内资金按照项目建设进度节点申请拨付使用。
“这是一种‘蓄水池’式的资金监管模式。”周宪坤打了一个比方，资金进入监管“水池”后，监管额度内资金使用按照六个使用节点、按比例拨付给项目建设企业，即取得《商品房预售许可证》、主体结构封顶、二次结构完成、单体六方竣工验收、竣工验收备案、完成房屋所有权首次登记等六个环节。“这一规定既保障了商品房买受人钱款安全，也方便了企业灵活使用资金、保证工程进度，同时统一了银行的拨付标准，一举多得。”周宪坤说。
亮点三：监管账户唯一性更安全
新修订的《办法》明确了监管机构需对监管资金收存和使用进行检查，列举多种开发企业违反监管办法的处理方式；提醒购房人应当积极维护自身合法权益，配合监管机构、监管银行、商业银行、住房公积金中心将购房款存入监管账户；明确对监管银行违规行为处理方式。
同时，《办法》明确了监管账户的唯一性：开发企业应将监管账户作为预售商品房房款唯一收款账户提供给购房人。对未按规定将房款存入监管账户、不按规定使用商品房预售资金等逃避资金监管行为，监管机构可对开发企业采取约谈、整改、暂停拨付、稽核移交等措施坚决打击。
购房人要积极维护自身合法权益，在缴纳购房款前应核对所购房已公示的监管账户信息，应将全部房款，包括定金、预付款、首付款或一次性付清房款通过监管银行网点柜台、银行转账、网银或者新建商品房预售资金监管专用POS机直接存入监管账户。申请购房贷款的，贷款合同中应将监管账户作为贷款到账账户。贷款银行或住房公积金机构在核实购房人首付款全额存入监管账户凭证后，将贷款直接发放到监管账户中。
“修订后的《办法》是我市贯彻落实国家、省、市各级各有关部门相关要求的一个具体举措。”周宪坤表示，《办法》的发布与实施有利于进一步加强我市商品房预售资金监管，有效预防问题楼盘，降低楼盘烂尾风险，保障购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
邯郸新闻传媒中心记者 冀晋萌
